[2027 세무사1차시험 준비 – 재무회계 – 제7장 기타의 자산 – Ⅰ 투자부동산]

개념설명

1. 먼저 ‘왜 보유하는 부동산인가’를 묻습니다

투자부동산은 임대수익이나 시세차익, 또는 둘 다를 얻기 위해 보유하는 토지나 건물, 건물의 일부분입니다. 소유한 부동산뿐 아니라 리스이용자가 사용권자산으로 보유한 부동산도 이 목적을 충족하면 투자부동산이 될 수 있습니다. 여기서 가장 먼저 보아야 할 것은 부동산의 외형이 아니라 보유 목적입니다. 똑같은 건물도 회사가 본사로 쓰면 자가사용부동산이고, 통상적인 영업과정에서 팔려고 지었다면 재고자산이며, 다른 사람에게 임대하여 임대료를 받으려고 보유하면 투자부동산입니다. 그래서 시험에서는 ‘건물’이라는 단어를 보는 순간 계정을 정하지 말고, 누가 사용하고 어떤 현금흐름을 얻는지부터 확인해야 합니다.

장기 시세차익을 목적으로 보유하는 토지, 미래 용도가 아직 정해지지 않은 토지, 운용리스로 제공한 소유 건물, 임대할 목적으로 비워 둔 건물, 미래에 투자부동산으로 사용하기 위해 건설·개발 중인 부동산은 투자부동산의 대표 사례입니다. 반대로 재화나 용역의 생산·제공 또는 관리목적으로 사용하는 부동산은 유형자산이고, 통상적인 영업과정에서 판매할 목적으로 보유하거나 개발 중인 부동산은 재고자산입니다. 타인에게 금융리스로 제공한 부동산은 리스제공자의 투자부동산이 아니라 금융리스채권의 성격으로 회계처리합니다.

2. 한 건물에 임대 부분과 자가사용 부분이 섞이면 ‘분리 가능성’을 봅니다

건물 일부는 임대하고 일부는 회사가 사용할 수 있습니다. 두 부분을 각각 분리하여 매각하거나 금융리스로 제공할 수 있다면 각 부분을 따로 회계처리합니다. 예를 들어 1층은 회사 영업점, 2층부터 5층은 분리 가능한 임대 사무실이라면 1층은 유형자산, 나머지는 투자부동산입니다. 반대로 법적·물리적으로 분리할 수 없다면 자가사용 부분이 전체에서 경미한 경우에만 건물 전체를 투자부동산으로 분류합니다. 자가사용 부분이 경미하지 않으면 건물 전체를 자가사용부동산으로 봅니다. 단순히 임대 면적이 더 넓다는 이유만으로 자동 분류하지 않고 분리 가능 여부와 자가사용 부분의 중요성을 순서대로 판단합니다.

임차인에게 경비·시설관리처럼 부수적인 용역을 제공하더라도 그 용역이 계약 전체에서 경미하면 투자부동산 분류를 유지할 수 있습니다. 그러나 호텔처럼 객실 제공뿐 아니라 운영서비스가 중요한 경우에는 소유자가 실질적으로 영업에 사용하는 부동산이므로 자가사용부동산입니다. 또 종속기업에게 임대한 건물은 소유기업의 별도재무제표에서는 투자부동산일 수 있지만, 연결재무제표에서는 그룹 내부가 사용하므로 자가사용부동산입니다. ‘어느 재무제표를 묻는가’도 반드시 읽어야 합니다.

3. 최초 인식은 원가이고, 거래원가까지 포함합니다

투자부동산은 그 부동산에서 생기는 미래 경제적 효익이 기업에 유입될 가능성이 높고 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있을 때 자산으로 인식합니다. 최초 측정액은 원가이며 거래원가도 포함합니다. 구입가격, 법률용역 수수료, 부동산 취득 관련 세금처럼 취득에 직접 관련된 지출은 원가입니다. 반면 부동산을 의도한 상태로 만드는 데 꼭 필요하지 않은 개업비, 계획한 임대수준에 이르기 전에 발생한 초기 영업손실, 건설·개발 중 비정상적으로 낭비된 재료·노무 등은 원가가 아닙니다.

대금을 장기 후불로 지급한다면 현금가격 상당액을 최초 원가로 하고, 명목금액과 현금가격 상당액의 차이는 원칙적으로 신용기간에 걸쳐 이자비용으로 인식합니다. 다만 적격자산의 차입원가로 자본화하는 요건을 충족한다면 제1023호에 따라 처리합니다. 공정가치모형을 선택하더라도 인식요건을 충족하는 후속지출을 무조건 비용 처리하는 것은 아닙니다. 미래 효익 유입 가능성이 높고 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 교체·추가지출은 자본화하며, 일상적인 수선·유지비는 발생 시 비용 처리합니다.

4. 후속측정은 원가모형과 공정가치모형을 구별합니다

기업은 원칙적으로 모든 투자부동산에 원가모형 또는 공정가치모형 중 하나를 회계정책으로 선택해 일관되게 적용합니다. 공정가치모형에서는 보고기간 말마다 공정가치로 재측정하고 변동액을 발생한 기간의 당기손익으로 인식합니다. 공정가치 상승을 OCI로 보내는 유형자산 재평가모형과 혼동하면 안 됩니다. 공정가치모형 투자부동산은 별도로 감가상각하지 않습니다. 예를 들어 원가 1,000인 건물의 기말 공정가치가 1,120이면 장부금액을 1,120으로 만들고 공정가치평가이익 120을 당기손익에 인식합니다.

원가모형을 적용하면 제1016호의 원가모형과 같이 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감해 장부금액을 표시합니다. 이 경우 건물은 내용연수 동안 감가상각하지만 토지는 보통 비한정 내용연수이므로 감가상각하지 않습니다. 원가모형을 쓰더라도 투자부동산의 공정가치는 주석으로 공시하는 것이 원칙입니다. 일반기업회계기준에는 K-IFRS 제1040호와 같은 별도 투자부동산 공정가치모형 선택 구조가 없으므로, 임대목적 토지·건물은 제10장 유형자산의 원가모형으로 감가상각·손상을 적용합니다. 시험이 어떤 기준체계를 전제로 하는지 먼저 확인해야 합니다.

5. 용도변경은 실제 사용의 변화가 있을 때만 인식합니다

투자부동산과 재고자산·자가사용부동산 사이의 대체는 단순한 경영진의 의도 변경만으로 처리하지 않습니다. 자가사용 개시, 임대 종료 후 판매 목적 개발 개시, 자가사용 종료, 제3자에 대한 운용리스 개시처럼 실제 용도가 바뀌었다는 증거가 있어야 합니다. 공정가치모형 투자부동산을 자가사용부동산이나 재고자산으로 대체하면 용도변경일 공정가치가 이후 회계처리의 간주원가가 됩니다. 따라서 변경 직전까지 공정가치 변동을 당기손익에 반영한 뒤 그 공정가치에서 유형자산이나 재고자산 회계를 시작합니다.

재고자산을 공정가치모형 투자부동산으로 대체할 때에는 대체일 공정가치와 종전 장부금액의 차이를 당기손익으로 인식합니다. 건설·개발을 완료해 공정가치모형 투자부동산이 되는 경우에도 완료일 공정가치와 직전 장부금액의 차이는 당기손익입니다. 가장 조심할 것은 자가사용부동산을 공정가치모형 투자부동산으로 대체하는 경우입니다. 변경일까지 감가상각과 손상을 반영하고, 장부금액과 공정가치의 차이는 유형자산 재평가와 같은 방식으로 처리합니다. 감소는 원칙적으로 당기손익이지만 기존 재평가잉여금 범위는 OCI로 줄이고, 증가는 과거 손상차손 환입 범위까지 당기손익, 나머지는 OCI의 재평가잉여금입니다.

6. 처분과 영구 사용중단에서는 장부금액을 제거합니다

투자부동산을 매각하거나 더 이상 사용하지 않고 처분으로 얻을 미래 경제적 효익도 없을 때 제거합니다. 처분손익은 순처분대가에서 처분일 장부금액을 뺀 금액이며, 원칙적으로 당기손익입니다. 공정가치모형이라면 처분 직전 공정가치 변동을 먼저 반영하고 그 장부금액과 순처분대가를 비교합니다. 과거 자가사용부동산에서 투자부동산으로 대체할 때 생긴 재평가잉여금이 남아 있으면 처분 시 이익잉여금으로 직접 대체할 수 있지만, 이것은 당기손익을 거쳐 재분류하는 것이 아닙니다.

문제를 풀 때는 분개를 서두르지 말고 네 칸을 먼저 적으세요. 첫째, 자산 분류가 무엇인지, 둘째, 기말 장부금액이 얼마인지, 셋째, 당기손익이 얼마나 변하는지, 넷째, OCI가 변하는지입니다. 공정가치모형의 일반적인 평가변동은 당기손익이고 OCI가 0이라는 점, 다만 자가사용부동산에서 공정가치모형 투자부동산으로 최초 대체할 때에는 제1016호 재평가 방식 때문에 OCI가 나타날 수 있다는 예외를 함께 기억하면 대표 OX와 계산형을 안정적으로 풀 수 있습니다.