[2027 세무사1차시험 준비 – 소득세법 – 제6장 종합소득과세표준의 계산 – 6-7 주택담보노후연금 이자비용공제]

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[2027 세무사1차시험 준비 - 소득세법 - 제6장 종합소득과세표준의 계산 - 6-7 주택담보노후연금 이자비용공제]

2027 세무사 1차시험 준비 · 소득세법 · 제6장 종합소득과세표준의 계산 · 6-7 주택담보노후연금 이자비용공제

주택연금은 주택을 담보로 생활자금을 빌려 받는 대출 구조입니다. 이름에 연금이 있어도 그 지급액을 세법상 연금소득으로 더하지 않습니다. 별도의 과세대상 연금소득이 있는지→계약과 가입 당시 주택가액→그 해 증명 이자→세 한도의 순서로 공제액을 구하겠습니다.

기출에서 확인한 판단과 이번 강의의 목표

공식2026년 A형57번·최종②의 확인 범위 이번 강의 적용
⑤ 근로·연금소득공제를 종합소득공제라고 부른 오류 총연금액→연금소득공제→연금소득금액을 먼저 계산한 뒤 이자비용공제를 적용합니다. 주택가액12억원·이자200만원이 이 문항의 직접 출제사항이었다는 뜻은 아닙니다.

2020~2026년 공식 세법 원문에서 주택담보노후연금 명칭의 직접 문항은 확인하지 못했습니다. 아래는 현행 요건을 적용하는 자체 제작 문제입니다.

개념설명

주택담보노후연금과 소득세법상 연금소득의 구별

① 용어의 정의와 근거

주택담보노후연금 이자비용공제는 세법상 연금소득이 있는 거주자가 적격 주택연금을 받고 그 해 발생한 이자비용 상당액을 그 해 연금소득금액에서 빼는 제도입니다. 주택연금 대출 지급액 자체가 과세대상 연금소득이라는 뜻은 아닙니다. 근거는 소득세법의 주택담보노후연금 이자공제 규정입니다.

② 개념 해설

저당권은 빌린 돈을 갚지 못하면 담보주택에서 우선 변제를 받을 수 있도록 정한 담보권입니다. 신탁 등기 방식은 공사와 맺은 신탁계약에 따라 주택을 신탁하여 정해진 수익자에게 생활자금이 지급되는 보증 구조입니다. 보증은 대출금 채무를 공사가 법정 계정으로 책임지는 것이지 월지급액이 곧 과세 연금소득이라는 뜻은 아닙니다.

한국주택금융공사법2조8호의2의 주택담보노후연금보증은 주택 저당권 또는 법정 신탁 등기를 하고 금융기관에서 연금 방식으로 노후생활자금을 대출받아 부담하는 금전채무를 공사가 보증하는 구조입니다. 주택연금의 월지급금은 이 대출 구조의 지급액이므로 상품명에 연금이 있다는 사정만으로 소득세법20조의3의 연금소득이 되지는 않습니다. 이 공제는 별도로 소득세법상 연금소득이 있는 거주자인지 확인해야 합니다. 국민연금 등 공적연금 또는 법정 연금계좌 수령소득의 해당 여부와 주택연금 대출액을 구별합니다. 이자공제는 세액공제가 아니며 다른 사업·근로소득으로 이전해 공제하지 않습니다.

③ 사례 적용

국민연금소득과 적격 주택연금을 함께 받는 거주자는 국민연금소득금액을 확인하여 이자공제를 검토합니다. 사업소득만3,000만원이고 주택연금 대출금만1,200만원 받은 거주자는 연금소득금액이 없으므로 이 공제로 사업소득을 줄이지 못합니다.

④ 시험상 주의점

주택연금 월지급액을 총연금액에 합산하거나 대출 원금을 연금소득공제의 대상으로 만드는 지문은 틀립니다. 거래의 법적 성격을 상품명과 분리합니다.

법정 보증·금융기관과 적격 주택담보노후연금

① 용어의 정의와 근거

적격 주택담보노후연금은 한국주택금융공사의 법정 보증을 받아 지급받는 경우 또는 법정 금융기관의 주택담보노후연금으로서, 가입 당시 담보주택 가액요건도 갖춘 계약입니다. 앞의 두 지급형태는 또는 관계이고 주택가액 요건과는 그리고 관계입니다. 일반 주택 취득대출과 구별합니다. 근거는 시행령의 적격 계약과 금융공사법의 보증·금융기관 정의입니다.

② 개념 해설

두 지급형태는 또는 관계이고 가액 요건과는 그리고 관계입니다. 공사 보증을 받은 연금만 유일한 범위라고 축소하지 않으며,반대로 모든 은행 대출을 금융기관의 주택담보노후연금으로 보지도 않습니다. 인용된 금융기관은 법정 기금·기관으로 주택도시기금,은행,산업·기업·농협·수협은행,신협·새마을금고중앙회,금융투자업자·증권금융회사,보험회사,상호저축은행,여신전문금융회사 및 법정 준하는 기관의 범위입니다. 부동산신탁업만 영위하는 신탁업자 제외 등 그 정의의 조건도 따릅니다. 보증제도 자체에 저당권·신탁 방식이 있다는 사실과 이 세법 공제의108조의3 각 요건 충족은 따로 확인합니다. 이 글의 계산 사례는 저당권 설정 방식의 적격 계약을 전제로 합니다.

③ 사례 적용

법정 금융기관의 주택담보노후연금 계약은 지급방식 요건을 검토할 수 있지만 일반 주택 취득대출을 생활비로 나누어 쓰는 계약은 사용 목적이 노후생활비여도 이 지급방식 요건을 충족한 것이 아닙니다.

④ 시험상 주의점

보증 있음만으로 뒤의 주택가액·이자·연금소득·신청 요건을 생략하지 않습니다. 일반 담보대출과 주택담보노후연금이라는 법적 상품을 구분합니다.

가입 당시 주택 기준시가12억원과 배우자 명의

① 용어의 정의와 근거

가입 당시 주택가액 요건은 담보권 설정대상 주택의 세법상 기준시가가12억원 이하인 것입니다. 연금소득 있는 거주자의 배우자 명의 주택도 포함합니다. 기준시가는 세법이 지정한 주택 평가액으로 시세·실제 거래가격·대출잔액과 서로 다릅니다. 근거는 시행령의 가입시점·가액요건과 소득세법의 기준시가 평가 규정입니다.

② 개념 해설

기준시가는 세법이 정한 평가액입니다. 주택은 원칙적으로 개별주택가격·공동주택가격을 적용하되 국세청장이 별도 결정·고시한 공동주택가격이 있으면 그 가격을 따르고,공시된 주택가격이 없으면 세무서장이 인근 유사주택가격 등을 고려해 법정 방법으로 평가하는 예외가 있습니다. 시세·매매 실거래가·임의 감정가·대출잔액을 마음대로 대신 쓰지 않습니다. 판정 시점은 가입 당시이므로 이후 상승·하락과 구별합니다.12억원 이하는 정확히12억원을 포함하고12억100만원은 초과합니다. 배우자 명의라고 자동 배제하지 않으며 배우자 명의 주택도 같은 가입 시점·기준시가 요건을 갖추어야 합니다.

가입 당시 기준시가 후일 기준시가 가액 요건
12억원 13억원 충족·가입 당시 판정
12억100만원 11억원 불충족·후일 하락이 대신하지 않음
배우자 명의11억원 12억원 명의만으로 배제하지 않음

③ 사례 적용

배우자 명의 담보주택의 가입 당시 기준시가가12억원,당시 시세가16억원,현재 기준시가가13억원이라면 세법 가액 요건은 가입 당시 기준시가12억원으로 판정합니다.16억원 또는13억원을 대신 넣지 않습니다.

④ 시험상 주의점

주택연금 상품 가입 일반 안내의 가격기준과 소득공제의 법정 기준시가 판정을 무심코 같은 자료로 대체하지 않습니다. 조건을 모두 충족한다는 사실과 개별 가격자료의 기준을 구별합니다.

발생 이자비용 상당액과 법정 증명서·신청

① 용어의 정의와 근거

공제대상 이자 상당액은 해당 주택연금을 지급한 금융회사나 한국주택금융공사의 법정 이자비용증명서에 적힌 해당 연도 발생 이자입니다. 실제 현금 지급액이나 누적 대출잔액을 대신 쓰지 않습니다. 이 공제는 본인이 신청한 경우 적용하며 증명서를 확정신고서에 붙여 관할 세무서에 제출합니다. 근거는 소득세법의 신청주의와 시행령·시행규칙의 이자 확인 절차입니다.

② 개념 해설

기준은 해당 과세기간에 발생한 것으로 증명되는 이자 상당액입니다. 그 해 현금으로 낸 이자만으로 임의 제한하거나 월지급금·누적 대출잔액·누적 이자·보증료를 모두 당해 이자로 바꾸지 않습니다. 법정 증명서의 해당 연도 이자를 확인합니다. 규칙101조는 별지38호의3서식을 정하고 령108조의3제3항은 확정신고서에 그 증명서를 붙여 납세지 관할 세무서장에게 제출하도록 합니다. 금융회사가 전산자료를 가지고 있다는 사실이 본인의 신청을 대신하지 않습니다. 신청하지 않은 상태의 공제 가능 계산액과 실제 반영액도 구별합니다.

③ 사례 적용

당해 증명서 이자260만원,누적 이자520만원,현금 이자지급100만원이라면 공제 출발액은260만원입니다. 아직 누적 대출에 붙어 있다는 사정만으로 실제 낸100만원만 출발액으로 삼지 않습니다. 다만 마지막의200만원·연금소득금액 한도를 적용해야 합니다.

④ 시험상 주의점

발생 이자와 현금 지급 이자를 혼동하지 않습니다. 증명서 없이 월수령액에 임의 금리를 곱한 계산이나 신청 없이 자동 공제를 전제하는 지문은 틀립니다.

총연금액·연금소득공제·연금소득금액의 단계

① 용어의 정의와 근거

연금소득금액은 과세대상 총연금액에서 법정 연금소득공제를 뺀 금액입니다. 먼저 연금 자체의 소득금액을 계산하고 그 소득금액을 한도로 주택연금 이자를 공제합니다. 소득금액을 구하는 연금소득공제와 종합소득공제인 이자비용공제는 서로 다른 단계입니다. 근거는 연금소득금액·연금소득공제·주택연금 이자공제 규정입니다.

② 개념 해설

총연금액은 과세대상 연금소득의 합계이며 과세대상 제외분·비과세분 등을 구별합니다.47조의2의 공제 계산은 분리과세연금소득을 제외한 총연금액350만원 이하이면 전액,350만원 초과700만원 이하면350만원＋초과분40%,700만원 초과1,400만원 이하면490만원＋700만원 초과분20%,1,400만원 초과이면630만원＋1,400만원 초과분10%이고 공제액은900만원 한도입니다. 먼저 이 공제로 연금소득금액을 구한 다음 별도로51조의4 이자를 적용합니다. 두 공제는 법적 위치가 다릅니다. 문제에서 이미 연금소득금액을 주면47조의2 공제를 다시 하지 않습니다.

③ 사례 적용

과세대상 총연금액600만원이면 연금소득공제는350＋(600－350)×40%＝450만원,연금소득금액은150만원입니다. 총연금액1,000만원이면 공제490＋(1,000－700)×20%＝550만원,소득금액450만원입니다.

④ 시험상 주의점

공식2026 A57⑤는 근로·연금소득공제를 종합소득공제라고 한 문장이 틀린 선택지입니다. 연금소득금액을 구하는47조의2와 종합소득공제인51조의4를 같은 단계로 합치지 않습니다.

이자·200만원·연금소득금액 한도와 초과액의 효과

① 용어의 정의와 근거

이자공제의 세 한도는 그 해 증명 이자, 연200만원, 그 해 연금소득금액입니다. 적격 계약·신청을 갖춘 뒤 세 금액 중 가장 작은 금액만 공제합니다. min은 이 최솟값을 고른다는 수식 표시입니다. 연금소득금액을 넘는 이자를 사업·급여에서 대신 빼거나 다음 해로 넘기지 않습니다. 근거는 이자공제의 정액·소득 한도 규정입니다.

② 개념 해설

이자가200만원을 넘으면200만원으로 제한하고 연금소득금액도 넘을 수 없습니다. 이자가작으면200만원을 정액 지급하듯 공제하지 않습니다. 연금소득금액이0원이면 공제도0원입니다. 초과분을 사업·근로소득에서 빼거나 다음 해 같은 공제로 이월하는 규정은 없습니다. 근로자의 주택 취득대출 이자상환액을 다루는 법52조 특별소득공제와는 주체·거래·공제대상 소득·요건·한도가 다른 제도입니다. 일반 주택 취득차입금을 이 공제로 우회하지 않습니다.

증명 이자 연금소득금액 공제
150만원 400만원 150만원
260만원 450만원 200만원
260만원 150만원 150만원
170만원 0원 0원

③ 사례 적용

이자260만원·연금소득금액150만원이면 공제150만원입니다. 증명 이자와의 차이110만원을 다른 소득에 전용하거나 다음 해 공제하지 않습니다. 신청이 없다면150만원의 계산상 가능액이 있어도 그 상태에서 실제 자동 반영하지 않습니다.

④ 시험상 주의점

조건을 판정한 다음 최솟값을 구합니다. 보증·가액 실패를 작은 금액 한도로 보완할 수 없고,연금소득금액과 종합소득금액 전체를 같은 한도로 바꾸지도 않습니다.

위 별표·빈출도·후순위는 제공된 커리큘럼 작성자의 학습 지침입니다. 이 글에서 실제 확인한 공식 기출의 범위와 구별합니다.

예제 2개

예제 1

2026년 거주자는 저당권 방식의 적격 주택담보노후연금과 과세대상 공적연금을 받습니다. 가입 당시 배우자 명의 주택 기준시가는12억원입니다. 과세대상 총연금액1,000만원,증명서 당해 이자260만원,주택연금 대출 지급액1,200만원,보증료30만원입니다. 필요한 신청·증빙 등 요건은 충족합니다. 연금소득금액과주택연금 이자비용공제액을 계산하십시오.

예제 2

2026년 거주자는 사업소득금액3,000만원과 적격 주택연금 대출지급액1,200만원만 있습니다. 공적연금·연금계좌 등 소득세법20조의3의 연금소득은 없습니다. 당해 증명 이자는170만원이며 가입 주택가액·신청 등 다른 요건은 충족합니다.주택연금 이자비용공제액과 사업소득에서 차감 가능한 금액을 판정하십시오.

진짜 나올만한 문제 3개

다음은 이 소단원에서 배운 판단·계산을 적용하는 자체 제작 5지선다 예상문제입니다. 실제 기출문제가 아닙니다.

문제 1

2026년 거주자의 과세대상 총연금액은600만원입니다. 저당권 방식의 적격 주택연금에 가입할 때 배우자 명의 주택 기준시가12억원·시세16억원이었고 현재 기준시가13억원입니다. 당해 증명 이자260만원,현금 이자지급100만원이며 적법하게 신청했습니다. 다른 조정은 없습니다.주택연금 이자비용공제액은 얼마입니까?

  1. 0원
  2. 100만원
  3. 150만원
  4. 200만원
  5. 260만원

문제 2

2026년 다음 네 독립 사례의주택연금 이자비용공제액을 합하면 얼마입니까? 금액 단위는 만원이며 각 연금소득금액은 이미 연금소득공제를 반영했습니다. 가입 주택은 본인·배우자 명의이고 모두 신청·증명 요건을 갖췄습니다.

사례 계약 가입 기준시가 이자/연금소득금액
A 적격 주택담보노후연금 12억원 240 / 300
B 법정 금융기관의 주택담보노후연금 12억100만원 100 / 300
C 일반 주택 취득담보대출 9억원 100 / 300
D 적격 주택담보노후연금·현재가격13억원 가입11억원 170 / 130
  1. 200만원
  2. 370만원
  3. 330만원
  4. 430만원
  5. 410만원

문제 3

2026년 다음 독립 사례의주택연금 이자공제 적용 결론 중 옳은 것은 무엇입니까? 명시한 문제 외의 계약·서류·주택가액 등 요건은 충족합니다.

  1. 연금소득이 없고 사업소득만3,000만원인 자는 주택연금 이자160만원을 사업소득에서 공제합니다.
  2. 가입 당시 기준시가12억100만원인 주택이 올해11억원이 되면 가액 요건을 충족합니다.
  3. 이자180만원·연금소득금액120만원이면 공제 못 한60만원을 다음 해주택연금 이자공제로 이월합니다.
  4. 이자150만원·연금소득금액300만원이면 신청하지 않아도150만원을 자동 공제합니다.
  5. 가입 당시 배우자 명의 주택 기준시가12억원·이자170만원·연금소득금액300만원이고 적법하게 신청하면170만원을 공제합니다.

정답 및 상세 해설

예제 1 해설

정답:연금소득금액450만원·이자공제200만원입니다.

총연금액1,000만원의 연금소득공제는490＋300×20%＝550만원이므로 연금소득금액은450만원입니다. 배우자 명의 가입 기준시가12억원은 이하에 해당합니다.주택연금 이자공제는min(260,200,450)＝200만원입니다. 대출지급액1,200만원을 총연금액에 더하거나 보증료30만원을 증명 이자에 더하지 않습니다.

예제 2 해설

정답:주택연금 이자공제0원·사업소득 차감0원입니다.

주택연금 월지급은 대출 구조이고 그 상품명만으로20조의3 연금소득이 되지 않습니다. 별도 연금소득금액이0원이므로 min(170,200,0)＝0원입니다. 사업소득금액이 충분해도 이 공제의 연금소득 한도를 대신하지 못합니다.

문제 1 해설

정답: 3번

  1. ①배우자 명의이거나 현재 기준시가13억원이라는 이유로 배제한 값입니다. 가액은 가입 당시 기준시가12억원으로 판정하며 배우자 명의도 포함합니다.
  2. ②현금 지급 이자100만원만 공제한 값입니다. 출발액은 증명서상 당해 발생 이자260만원이며 현금지급액으로 임의 제한하지 않습니다.
  3. ③이 옳습니다.연금소득공제350＋250×40%＝450만원,연금소득금액600－450＝150만원입니다. 가액·신청을 충족하고 min(260,200,150)＝150만원입니다.
  4. ④200만원 한도만 적용하고 연금소득금액150만원 한도를 생략했습니다. 총연금액600만원을 소득금액으로 대신할 수 없습니다.
  5. ⑤증명 이자260만원 전액을 적용해200만원 한도와 연금소득금액150만원 한도를 모두 위반합니다.

문제 2 해설

정답: 3번

  1. ①A200만원만 계산하고 적격D130만원을 누락했습니다. D의 가입 기준시가11억원은 요건을 충족합니다.
  2. ②370만원은 A200만원에 D증명이자170만원을 더한 값입니다. D의 연금소득금액130만원 한도를 적용하면 D공제는130만원입니다.
  3. ③이 옳습니다. A min(240,200,300)＝200,B가입기준초과0,C일반담보대출0,D min(170,200,130)＝130만원으로 합계330만원입니다.
  4. ④B100만원까지 더한430만원입니다. B는 지급형태 요건과 별도로 가입 기준시가가12억원을 초과해 이 공제에 부적격입니다.
  5. ⑤410만원은 적격A의 이자240만원과 D의 이자170만원을 그대로 합한 값입니다. A의200만원 정액한도와 D의130만원 연금소득금액 한도를 모두 놓쳤습니다.

문제 3 해설

정답: 5번

  1. ①이 이자공제는 연금소득금액에서 공제합니다. 연금소득이 없으면 사업소득3,000만원이 있어도160만원을 이 공제로 빼지 않습니다.
  2. ②가입 당시 기준시가가 기준이므로 그 때12억원을 넘었다면 현재 하락했다는 사실로 가액 요건을 충족하지 않습니다.
  3. ③현재 공제는min(180,200,120)＝120만원이고 초과60만원을 다음 해 동일 공제로 이월하지 않습니다.
  4. ④신청주의이므로 금융기관의 자료·계산상 가능액만으로 자동 공제하지 않습니다. 법정 신청·증명 절차가 필요합니다.
  5. ⑤가 옳습니다. 배우자 명의도 포함하고 가입 당시 정확히12억원은 이하에 해당합니다. 적법한 신청을 전제로 min(170,200,300)＝170만원입니다.

법령 및 공식 기출 확인 자료

Q-Net2026년 제63회1차1교시 A형57번(원문19쪽·최종②)을 직접 확인했습니다.⑤의 연금소득공제와 종합소득공제 단계 혼동을 이 글의 연금소득금액 계산 및51조의4 적용 순서에 대응합니다. 이 기출에서 주택가액·200만원 한도가 직접 출제되었다는 뜻은 아닙니다. 아래 문항은 현행51조의4·108조의3의 사례 적용과 계산을 자체 제작한 것입니다.

법령 기준: 소득세법 2026년 7월 1일 시행본, 소득세법 시행령 2026년 10월 1일 시행본, 시행규칙 2026년 7월 1일 시행본을 확인했습니다. 공포되었으나 미시행인 조항은 현재 규정과 구별합니다. 법령 링크 옆 설명은 별도 직접 인용 표시가 없는 한 작성자의 요약입니다.

이 강의는 2026년 10월 24일 현재 시행 법령과 확인한 공식 기출을 기준으로 수정되었습니다.
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